계약이 끝나고 이사를 나가는 과정에서 임대인이 도배·장판 교체비, 시설 수리비 등을 과도하게 요구하며 보증금에서 공제하는 사례가 외국인 세입자들 사이에서 자주 발생한다. 결론부터 말하면, 통상적인 사용에 따른 자연 마모나 감가상각은 임차인이 부담할 원상복구 범위에 포함되지 않으며, 임대인이 이를 이유로 보증금을 과다 공제했다면 그 차액을 반환청구할 수 있다. 한국어 계약서 특약 조항을 정확히 이해하지 못한 채 서명하는 외국인 세입자가 많아, 원상복구 관련 특약이 있는지부터 계약 시점에 확인해두는 것이 좋다.
원상복구 의무의 범위는 어디까지일까
임차인은 계약 종료 시 목적물을 임차 당시의 상태로 되돌려줄 의무가 있지만, 이는 임차인의 고의나 과실로 인한 훼손에 한정된다. 오랜 기간 거주하며 자연스럽게 발생하는 벽지 변색, 장판 마모, 실리콘 노후화 등은 통상의 손모에 해당해 임대인이 부담해야 할 부분이지 임차인에게 전가할 대상이 아니다. 대법원 판례 역시 임대차 목적물의 통상적인 사용에 따른 마모는 임대료에 이미 포함된 것으로 보아야 한다는 입장을 취하고 있다. 단순히 "원상복구"라는 포괄적 문구만으로는 통상 손모까지 임차인이 책임지지 않으며, 구체적으로 명시된 특약이 있어야 한다.
도배·장판 비용은 누가 부담해야 할까
판례상 통상적인 사용에 따른 도배·장판의 마모는 임대인이 부담하는 것이 원칙이며, 임차인이 직접 훼손한 부분(못질로 인한 구멍, 오염, 파손 등)에 한해서만 임차인이 수리비를 부담한다. 임대인이 전체 도배·장판 교체비를 임차인에게 전가하려 한다면, 훼손 부위와 통상 마모 부위를 구분해 실제 임차인 귀책 범위만큼만 부담하겠다는 입장을 명확히 밝힐 필요가 있다. 견적서를 받을 때도 훼손 부위만 개별 수리하는 견적과 전체 교체 견적을 함께 비교해보는 것이 협상에 도움이 된다.
과다 공제된 보증금은 어떻게 돌려받아야 할까
이사 전 입주 당시 사진과 이사 시점 사진을 비교해 훼손 여부를 객관적으로 입증하는 것이 가장 확실한 방법이다. 임대인이 근거 없이 수리비를 공제했다면 내용증명을 통해 공제 근거 자료를 요구하고, 응하지 않으면 부당이득반환청구소송을 통해 과다 공제된 금액을 회수할 수 있다. 소액사건인 경우가 많아 소액심판 절차를 이용하면 비교적 신속하게 해결할 수 있으며, 입주 시점에 촬영한 사진에 날짜가 자동으로 기록되도록 해두면 이후 분쟁에서 증거력이 더 높아진다.
원상복구 분쟁은 입주 시점과 퇴거 시점의 상태를 객관적으로 남겨두는 것이 가장 확실한 대비책이다. 법무법인 진헌은 외국인 세입자의 원상복구 범위 판단, 과다 공제 보증금 반환청구까지 지원하고 있다.
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계약이 끝나고 이사를 나가는 과정에서 임대인이 도배·장판 교체비, 시설 수리비 등을 과도하게 요구하며 보증금에서 공제하는 사례가 외국인 세입자들 사이에서 자주 발생한다. 결론부터 말하면, 통상적인 사용에 따른 자연 마모나 감가상각은 임차인이 부담할 원상복구 범위에 포함되지 않으며, 임대인이 이를 이유로 보증금을 과다 공제했다면 그 차액을 반환청구할 수 있다. 한국어 계약서 특약 조항을 정확히 이해하지 못한 채 서명하는 외국인 세입자가 많아, 원상복구 관련 특약이 있는지부터 계약 시점에 확인해두는 것이 좋다.
원상복구 의무의 범위는 어디까지일까
임차인은 계약 종료 시 목적물을 임차 당시의 상태로 되돌려줄 의무가 있지만, 이는 임차인의 고의나 과실로 인한 훼손에 한정된다. 오랜 기간 거주하며 자연스럽게 발생하는 벽지 변색, 장판 마모, 실리콘 노후화 등은 통상의 손모에 해당해 임대인이 부담해야 할 부분이지 임차인에게 전가할 대상이 아니다. 대법원 판례 역시 임대차 목적물의 통상적인 사용에 따른 마모는 임대료에 이미 포함된 것으로 보아야 한다는 입장을 취하고 있다. 단순히 "원상복구"라는 포괄적 문구만으로는 통상 손모까지 임차인이 책임지지 않으며, 구체적으로 명시된 특약이 있어야 한다.
도배·장판 비용은 누가 부담해야 할까
판례상 통상적인 사용에 따른 도배·장판의 마모는 임대인이 부담하는 것이 원칙이며, 임차인이 직접 훼손한 부분(못질로 인한 구멍, 오염, 파손 등)에 한해서만 임차인이 수리비를 부담한다. 임대인이 전체 도배·장판 교체비를 임차인에게 전가하려 한다면, 훼손 부위와 통상 마모 부위를 구분해 실제 임차인 귀책 범위만큼만 부담하겠다는 입장을 명확히 밝힐 필요가 있다. 견적서를 받을 때도 훼손 부위만 개별 수리하는 견적과 전체 교체 견적을 함께 비교해보는 것이 협상에 도움이 된다.
과다 공제된 보증금은 어떻게 돌려받아야 할까
이사 전 입주 당시 사진과 이사 시점 사진을 비교해 훼손 여부를 객관적으로 입증하는 것이 가장 확실한 방법이다. 임대인이 근거 없이 수리비를 공제했다면 내용증명을 통해 공제 근거 자료를 요구하고, 응하지 않으면 부당이득반환청구소송을 통해 과다 공제된 금액을 회수할 수 있다. 소액사건인 경우가 많아 소액심판 절차를 이용하면 비교적 신속하게 해결할 수 있으며, 입주 시점에 촬영한 사진에 날짜가 자동으로 기록되도록 해두면 이후 분쟁에서 증거력이 더 높아진다.
원상복구 분쟁은 입주 시점과 퇴거 시점의 상태를 객관적으로 남겨두는 것이 가장 확실한 대비책이다. 법무법인 진헌은 외국인 세입자의 원상복구 범위 판단, 과다 공제 보증금 반환청구까지 지원하고 있다.
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