계약이 끝났는데 보증금을 안 돌려준다면 어떻게 해야 할까
한국에서 전월세 계약을 마친 외국인 세입자가 계약 종료 후에도 임대인으로부터 보증금을 돌려받지 못해 발만 동동 구르는 경우가 많다. 결론부터 말하면, 임대인이 다음 세입자를 못 구했다는 사정은 보증금 반환 거부의 정당한 사유가 되지 않으며, 세입자는 임차권등기명령과 보증금반환청구소송을 통해 강제로 회수할 수 있다. 특히 외국인 세입자는 출국이나 이직 등으로 시간적 여유가 없는 경우가 많아, 초기 대응이 늦어질수록 회수까지 걸리는 기간이 길어진다는 점을 미리 알아둘 필요가 있다.
임대인이 반환을 미루는 이유는 정당할까
주택임대차보호법상 임대차 계약이 종료되면 임대인은 지체 없이 보증금을 반환할 의무를 진다. 신규 세입자를 구하지 못했다거나 매도를 진행 중이라는 사정은 임대인 내부 사정일 뿐 세입자에 대한 반환의무를 미룰 근거가 되지 않는다. 오히려 반환이 지연되는 기간에 대해 연 5%의 법정이율에 따른 지연손해금까지 청구할 수 있는 경우가 많고, 소송으로 이어질 경우에는 연 12%의 소송촉진 등에 관한 특례법상 이율이 적용될 수도 있다.
이사를 가야 하는데 대항력을 잃지 않으려면 어떻게 해야 할까
보증금을 받지 못한 채 이사를 나가면 대항력과 우선변제권을 상실할 위험이 있다. 이때는 관할 법원에 임차권등기명령을 신청해 등기부에 임차권을 기재해두면, 이사와 전입신고를 마치고도 기존의 대항력과 우선변제권을 그대로 유지한 채 새로운 거주지로 옮길 수 있다. 등기가 완료된 이후 이사하는 것이 안전하며, 신청부터 등기 완료까지 통상 1~2주 정도가 소요되므로 이사 일정을 여유 있게 잡는 것이 바람직하다.
끝까지 반환하지 않으면 어떤 절차로 회수해야 할까
임차권등기를 마친 뒤에도 임대인이 반환하지 않는다면 보증금반환청구소송이나 지급명령 절차를 통해 판결이나 지급명령을 확보하고, 이를 근거로 임대인의 부동산이나 예금채권에 대한 강제집행에 나설 수 있다. 소송 전 내용증명을 통해 반환을 최고한 이력을 남겨두면 지연손해금 산정과 추후 소송에서 유리한 자료가 된다. 임대인의 재산 상황을 미리 파악해두면 승소 이후 강제집행 단계에서 시간을 크게 절약할 수 있으므로, 소송과 별개로 재산조회 절차도 함께 준비하는 것이 실무상 도움이 된다.
보증금 반환 분쟁은 신속하게 임차권등기부터 확보해두는 것이 이후 절차의 성패를 가른다. 법무법인 진헌은 외국인 세입자의 임차권등기, 보증금반환청구소송, 강제집행까지 단계별로 지원하고 있다.
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계약이 끝났는데 보증금을 안 돌려준다면 어떻게 해야 할까
한국에서 전월세 계약을 마친 외국인 세입자가 계약 종료 후에도 임대인으로부터 보증금을 돌려받지 못해 발만 동동 구르는 경우가 많다. 결론부터 말하면, 임대인이 다음 세입자를 못 구했다는 사정은 보증금 반환 거부의 정당한 사유가 되지 않으며, 세입자는 임차권등기명령과 보증금반환청구소송을 통해 강제로 회수할 수 있다. 특히 외국인 세입자는 출국이나 이직 등으로 시간적 여유가 없는 경우가 많아, 초기 대응이 늦어질수록 회수까지 걸리는 기간이 길어진다는 점을 미리 알아둘 필요가 있다.
임대인이 반환을 미루는 이유는 정당할까
주택임대차보호법상 임대차 계약이 종료되면 임대인은 지체 없이 보증금을 반환할 의무를 진다. 신규 세입자를 구하지 못했다거나 매도를 진행 중이라는 사정은 임대인 내부 사정일 뿐 세입자에 대한 반환의무를 미룰 근거가 되지 않는다. 오히려 반환이 지연되는 기간에 대해 연 5%의 법정이율에 따른 지연손해금까지 청구할 수 있는 경우가 많고, 소송으로 이어질 경우에는 연 12%의 소송촉진 등에 관한 특례법상 이율이 적용될 수도 있다.
이사를 가야 하는데 대항력을 잃지 않으려면 어떻게 해야 할까
보증금을 받지 못한 채 이사를 나가면 대항력과 우선변제권을 상실할 위험이 있다. 이때는 관할 법원에 임차권등기명령을 신청해 등기부에 임차권을 기재해두면, 이사와 전입신고를 마치고도 기존의 대항력과 우선변제권을 그대로 유지한 채 새로운 거주지로 옮길 수 있다. 등기가 완료된 이후 이사하는 것이 안전하며, 신청부터 등기 완료까지 통상 1~2주 정도가 소요되므로 이사 일정을 여유 있게 잡는 것이 바람직하다.
끝까지 반환하지 않으면 어떤 절차로 회수해야 할까
임차권등기를 마친 뒤에도 임대인이 반환하지 않는다면 보증금반환청구소송이나 지급명령 절차를 통해 판결이나 지급명령을 확보하고, 이를 근거로 임대인의 부동산이나 예금채권에 대한 강제집행에 나설 수 있다. 소송 전 내용증명을 통해 반환을 최고한 이력을 남겨두면 지연손해금 산정과 추후 소송에서 유리한 자료가 된다. 임대인의 재산 상황을 미리 파악해두면 승소 이후 강제집행 단계에서 시간을 크게 절약할 수 있으므로, 소송과 별개로 재산조회 절차도 함께 준비하는 것이 실무상 도움이 된다.
보증금 반환 분쟁은 신속하게 임차권등기부터 확보해두는 것이 이후 절차의 성패를 가른다. 법무법인 진헌은 외국인 세입자의 임차권등기, 보증금반환청구소송, 강제집행까지 단계별로 지원하고 있다.
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