반복적 허위 유치권으로 경매를 방해한 건설사, 연속 부존재 확인 판결로 완전히 차단하고 경매 정상화까지 이끌어내다
사건 유형 : 유치권 부존재 확인 소송 · 경매 방해 대응
결과 : 동일 피고 상대 유치권 부존재 확인 판결 연속 확정 (2025년 10월 2건, 2026년 1월 1건) · 경매절차 정상화 · 소송비용 전부 피고 부담
담당 : 법무법인 진헌
사건 요약
담보권 실행을 위한 경매 절차를 진행하던 원고들은 동일한 건설사가 공사대금을 이유로 반복적으로 유치권을 신고하며 경매를 저지하는 상황에 직면했습니다. 법무법인 진헌은 개별 사건을 단편적으로 대응하는 대신 이를 반복적·유형화된 분쟁 패턴으로 분석하여 공통 전략을 수립하고, 유치권 부존재 확인 소송을 선제적으로 제기했습니다. 법원은 공사대금 채권의 실재성과 실질적 점유 모두 인정되지 않는다고 판단하여 유치권 부존재를 연속 확인하였고, 법무법인 진헌은 판결을 즉각 경매 절차에 반영하여 유치권이 완전히 배제된 상태로 경매를 정상화시켰습니다.
1. 왜 법무법인 진헌을 찾아왔는가
원고들은 공통적으로 담보권 실행을 위한 경매 절차를 진행하는 과정에서 동일한 건설사로부터 공사대금을 이유로 한 유치권 주장에 막히는 상황을 겪었습니다. 특히 이 건설사는 동일한 방식으로 여러 부동산에 대해 반복적으로 유치권을 신고하고 있었고, 그로 인해 경매 절차가 지연되거나 매각가가 하락할 위험이 현실화되고 있었습니다.
형식적인 유치권 주장에 흔들리지 않고 경매 절차를 정상 궤도로 회복시키기 위해, 원고들은 유치권 분쟁을 구조적으로 다뤄온 법무법인 진헌에 사건을 의뢰했습니다.
2. 법무법인 진헌의 대응 전략
법무법인 진헌은 개별 사건을 각각 따로 대응하지 않고, 이 건설사의 유치권 주장 전반을 반복적·유형화된 분쟁 패턴으로 분석하여 공통 전략을 수립했습니다.
첫째, 공사대금 채권의 실재성과 범위를 계약·공사 이력 기준으로 철저히 검증했습니다. 유치권이 성립하려면 피담보채권인 공사대금 채권이 실제로 존재해야 합니다. 법무법인 진헌은 각 사건에서 건설사가 주장하는 공사 이력과 계약 내역을 면밀히 검토하여 채권의 실재성 자체를 다퉜습니다.
둘째, 유치권 성립의 핵심 요건인 점유의 계속성·배타성·현실성이 실제로 존재하는지 입증했습니다. 감정평가서, 현황조사보고서, 현장 상태를 종합적으로 분석하여 이 건설사가 유치권 성립에 필요한 실질적 점유를 갖추지 못했음을 구체적인 자료로 뒷받침했습니다.
셋째, 유치권 부존재 확인 소송을 선제적으로 제기했습니다. 이는 전략적 선택이었습니다. 소극적 확인소송의 특성상 유치권의 존재를 주장하는 피고 측에 성립 요건에 대한 증명책임이 돌아가기 때문입니다. 법무법인 진헌은 이 구조를 적극적으로 활용하여 피고의 주장을 선제적으로 무력화하는 방향으로 소송을 설계했습니다.
3. 소송 결과 — 유치권 부존재 확인 판결 연속 확정
법원은 각 사건에서 공통적으로 다음과 같이 판단했습니다. 피고가 제출한 증거만으로는 공사대금 채권의 존재가 증명되지 않았고, 경매개시결정 이전부터 유치권 성립을 인정할 수 있는 실질적 점유가 존재하지 않으며, 집행관이 작성한 현황조사보고서에 점유 사실이 기재되지 않은 점에 비추어 단순히 현수막을 게시한 사실만으로는 유치권이 성립할 수 없다는 것이었습니다.
그 결과 미리 선고된 두 건과 2026년 선고된 추가 판결까지, 동일 피고를 상대로 한 유치권 부존재 확인 판결이 연속으로 확정되었습니다. 소송비용은 전부 피고 부담으로 결정되었습니다.
4. 판결 이후 — 경매절차 정상화까지 완수
법무법인 진헌은 유치권 부존재 확인 판결을 받는 데 그치지 않았습니다. 판결의 실효성을 즉시 경매 절차에 반영하기 위한 후속 조치를 신속하게 진행했습니다.
확정된 유치권 부존재 판결을 근거로 법원에 유치권을 매각조건에서 배제한 상태로 경매절차를 속행해줄 것을 요청하였고, 유치권 존부에 대한 불확실성이 완전히 제거된 상태에서 경매가 정상적으로 진행될 수 있도록 절차를 마무리했습니다.
그 결과 해당 부동산들은 유치권이 없는 온전한 물건으로 시장에 재편입되었고, 원고들은 담보권자로서의 배당 및 회수 가능성을 실질적으로 회복했습니다.
5. 이 사건이 갖는 의미 — 왜 법무법인 진헌인가
이 사건들의 가장 큰 의의는 유치권을 반복적으로 주장하는 특정 사업자에 대해 법원이 명확한 기준을 제시했다는 점에 있습니다. 법원은 일관되게, 공사 이력 주장만으로는 부족하고 실질적인 점유와 명확한 채권 관계가 입증되지 않는 한 유치권은 성립할 수 없다는 점을 분명히 하였습니다. 이 판결들은 향후 동일 유형의 분쟁형 유치권에 대응하는 실무 기준점으로서 중요한 선례적 의미를 가집니다.
법무법인 진헌이 이 사건에서 보여준 것은 단순한 소송 승소가 아니었습니다. 유치권 주장 발생부터 부존재 확인 판결, 유치권 배제, 경매 정상화, 담보권 회수까지 이어지는 전 과정을 처음부터 끝까지 설계하고 실행한 것입니다. 판결을 종이 위의 승리로 끝내지 않고 실제 회수로 연결한 것이 이 사건의 핵심입니다.
유치권 주장으로 경매가 막혀 있다면, 소송과 경매 절차를 함께 설계할 수 있는 법무법인 진헌과 상담하십시오.
반복적 허위 유치권으로 경매를 방해한 건설사, 연속 부존재 확인 판결로 완전히 차단하고 경매 정상화까지 이끌어내다
사건 유형 : 유치권 부존재 확인 소송 · 경매 방해 대응 결과 : 동일 피고 상대 유치권 부존재 확인 판결 연속 확정 (2025년 10월 2건, 2026년 1월 1건) · 경매절차 정상화 · 소송비용 전부 피고 부담 담당 : 법무법인 진헌
사건 요약
담보권 실행을 위한 경매 절차를 진행하던 원고들은 동일한 건설사가 공사대금을 이유로 반복적으로 유치권을 신고하며 경매를 저지하는 상황에 직면했습니다. 법무법인 진헌은 개별 사건을 단편적으로 대응하는 대신 이를 반복적·유형화된 분쟁 패턴으로 분석하여 공통 전략을 수립하고, 유치권 부존재 확인 소송을 선제적으로 제기했습니다. 법원은 공사대금 채권의 실재성과 실질적 점유 모두 인정되지 않는다고 판단하여 유치권 부존재를 연속 확인하였고, 법무법인 진헌은 판결을 즉각 경매 절차에 반영하여 유치권이 완전히 배제된 상태로 경매를 정상화시켰습니다.
1. 왜 법무법인 진헌을 찾아왔는가
원고들은 공통적으로 담보권 실행을 위한 경매 절차를 진행하는 과정에서 동일한 건설사로부터 공사대금을 이유로 한 유치권 주장에 막히는 상황을 겪었습니다. 특히 이 건설사는 동일한 방식으로 여러 부동산에 대해 반복적으로 유치권을 신고하고 있었고, 그로 인해 경매 절차가 지연되거나 매각가가 하락할 위험이 현실화되고 있었습니다.
형식적인 유치권 주장에 흔들리지 않고 경매 절차를 정상 궤도로 회복시키기 위해, 원고들은 유치권 분쟁을 구조적으로 다뤄온 법무법인 진헌에 사건을 의뢰했습니다.
2. 법무법인 진헌의 대응 전략
법무법인 진헌은 개별 사건을 각각 따로 대응하지 않고, 이 건설사의 유치권 주장 전반을 반복적·유형화된 분쟁 패턴으로 분석하여 공통 전략을 수립했습니다.
첫째, 공사대금 채권의 실재성과 범위를 계약·공사 이력 기준으로 철저히 검증했습니다. 유치권이 성립하려면 피담보채권인 공사대금 채권이 실제로 존재해야 합니다. 법무법인 진헌은 각 사건에서 건설사가 주장하는 공사 이력과 계약 내역을 면밀히 검토하여 채권의 실재성 자체를 다퉜습니다.
둘째, 유치권 성립의 핵심 요건인 점유의 계속성·배타성·현실성이 실제로 존재하는지 입증했습니다. 감정평가서, 현황조사보고서, 현장 상태를 종합적으로 분석하여 이 건설사가 유치권 성립에 필요한 실질적 점유를 갖추지 못했음을 구체적인 자료로 뒷받침했습니다.
셋째, 유치권 부존재 확인 소송을 선제적으로 제기했습니다. 이는 전략적 선택이었습니다. 소극적 확인소송의 특성상 유치권의 존재를 주장하는 피고 측에 성립 요건에 대한 증명책임이 돌아가기 때문입니다. 법무법인 진헌은 이 구조를 적극적으로 활용하여 피고의 주장을 선제적으로 무력화하는 방향으로 소송을 설계했습니다.
3. 소송 결과 — 유치권 부존재 확인 판결 연속 확정
법원은 각 사건에서 공통적으로 다음과 같이 판단했습니다. 피고가 제출한 증거만으로는 공사대금 채권의 존재가 증명되지 않았고, 경매개시결정 이전부터 유치권 성립을 인정할 수 있는 실질적 점유가 존재하지 않으며, 집행관이 작성한 현황조사보고서에 점유 사실이 기재되지 않은 점에 비추어 단순히 현수막을 게시한 사실만으로는 유치권이 성립할 수 없다는 것이었습니다.
그 결과 미리 선고된 두 건과 2026년 선고된 추가 판결까지, 동일 피고를 상대로 한 유치권 부존재 확인 판결이 연속으로 확정되었습니다. 소송비용은 전부 피고 부담으로 결정되었습니다.
4. 판결 이후 — 경매절차 정상화까지 완수
법무법인 진헌은 유치권 부존재 확인 판결을 받는 데 그치지 않았습니다. 판결의 실효성을 즉시 경매 절차에 반영하기 위한 후속 조치를 신속하게 진행했습니다.
확정된 유치권 부존재 판결을 근거로 법원에 유치권을 매각조건에서 배제한 상태로 경매절차를 속행해줄 것을 요청하였고, 유치권 존부에 대한 불확실성이 완전히 제거된 상태에서 경매가 정상적으로 진행될 수 있도록 절차를 마무리했습니다.
그 결과 해당 부동산들은 유치권이 없는 온전한 물건으로 시장에 재편입되었고, 원고들은 담보권자로서의 배당 및 회수 가능성을 실질적으로 회복했습니다.
5. 이 사건이 갖는 의미 — 왜 법무법인 진헌인가
이 사건들의 가장 큰 의의는 유치권을 반복적으로 주장하는 특정 사업자에 대해 법원이 명확한 기준을 제시했다는 점에 있습니다. 법원은 일관되게, 공사 이력 주장만으로는 부족하고 실질적인 점유와 명확한 채권 관계가 입증되지 않는 한 유치권은 성립할 수 없다는 점을 분명히 하였습니다. 이 판결들은 향후 동일 유형의 분쟁형 유치권에 대응하는 실무 기준점으로서 중요한 선례적 의미를 가집니다.
법무법인 진헌이 이 사건에서 보여준 것은 단순한 소송 승소가 아니었습니다. 유치권 주장 발생부터 부존재 확인 판결, 유치권 배제, 경매 정상화, 담보권 회수까지 이어지는 전 과정을 처음부터 끝까지 설계하고 실행한 것입니다. 판결을 종이 위의 승리로 끝내지 않고 실제 회수로 연결한 것이 이 사건의 핵심입니다.
유치권 주장으로 경매가 막혀 있다면, 소송과 경매 절차를 함께 설계할 수 있는 법무법인 진헌과 상담하십시오.